|
Вернуться к списку публикаций
"Опыт санации пятиэтажек в Германии"
"Строительные материалы, оборудование, технологии" № 8(43) 2002 года
Группа специалистов предприятий строительного комплекса Москвы в рамках международного сотрудничества с европейскими странами в конце апреля месяца находилась в г. Дрездене. Поездка была организована Московским институтом современного бизнеса и посвящена изучению опыта реконструкции (санации) жилых зданий индустриальных серий в Германии. Принимающей стороной являлась академия менеджмента Саксонии "Интернационал", руководитель семинара г-жа Барбара Хантшманн.
Семинарские занятия были организованы с привлечением представителей фирм, специализирующихся на санировании зданий старой застройки и охраняемых памятников архитектуры (фирма "STESAD").
|
Представитель фирмы г-н Хенкель поделился опытом санации зданий массовой застройки в городе (пятиэтажных панельных домов) и реставрации фасадов. При этом отметил, что в Саксонии и Рурской области на сегодня пустует достаточно большое количество квартир, так как имеет место тенденция переезда из Восточной части Германии в Западную, до 25% жителей. Так, в Саксонии пустует 30% санированных квартир, в Рурской области -11%, а в Баварии в основном (до 95%) - новое строительство.
При этом панельные здания идут под снос, а реконструкции подвергается всего 1-2%. Крыши практически всех домов в новой части Дрездена ("Новый город") имеют надстроенные мансарды по индивидуальным проектам (см. рис. 1).
|
|
рисунок 1
|
В Саксонии большое внимание уделяется развитию жилищных кооперативов, которые участвуют в реконструкции старых жилых домов и в новой застройке. Так, вблизи г. Дрездена, в г. Козвич, с населением 24 тыс.человек, территория города застраивается в основном крупнопанельными 5-этажными домами - 1200 домов, 6-этажными - 1000 домов и 10-этажными -280 домов. При этом в городе 33% составляет частное жилье (приватизированные квартиры), 33% - муниципальные дома и 33% - кооперативные. Наши специалисты подробно ознакомились с подготовкой и проведением санирования крупнопанельных и кирпичных зданий, с организацией работ с учетом минимизации ограничений и неудобств для жильцов.
Жилищные кооперативы практически выполняют функции управляющих компаний. Разрабатывают графики координации совместных работ с подрядными фирмами и муниципалитетом. Решают вопросы финансирования проектных работ, отселения жильцов и контролируют качество выполнения реконструкции и ремонта.
Варианты финансирования определяются с учетом долевого участия собственников жилья и льготных банковских кредитов. Так, Саксонский строительный банк выделяет кредитные ресурсы на строительство и реконструкцию на 7-10 лет под 4,5% годовых с отсрочкой начала возврата на 2-3 года. Применяются различные схемы финансовой помощи и дотационного (не возвратного) финансирования (до 50%) из федеральных и муниципальных источников. Часть затрат, но не более 11% от общей стоимости реконструкции, ложится на плечи жильцов. Общество квартиросъемщиков осуществляет компенсацию и денежную помощь жильцам за неудобства и проживание в другом месте в случае отселения на период санации на основании договора о терпении.
|
На примере работы жилищного кооператива "Зарегистрированное общество Козвич/ заксен" директор Гуче показал экономические составляющие и выгоды санирования пятиэтажек. При этом обратил внимание на обязательную пристройку лифтов, балконов, лоджий, перепланировку квартир со значительным увеличением жилой площади (до 100-120 м2), экологическую реконструкцию близлежащих территорий, а также на утепление фасадов и на увеличение полезной площади за счет надстройки мансардных этажей (см рис.2).
|
|
рисунок 2
|
|
Большое внимание в Германии уделяется снижению энергопотерь не только за счет утепления фасадов и замены окон на стеклопакеты, но и за счет сбора дождевой воды и использования солнечной энергии, экономии и централизованного учета расходования электроэнергии, газа, воды. Интересны проектные решения пристройки лифтов, балконов, лоджий, мансард и технология работы с использованием средств механизации с частичным отселением и без отселения жильцов, а также модернизация инженерных сетей и оборудование индивидуальных ЦТП в полуподвальных помещениях жилых домов (см рис.3,4), оборудованных средствами автоматизированного контроля и учета энергоносителей, что позволяет резко уменьшить затраты на первичные теплосети, необходимые при централизованных источниках тепла.
Перед началом работ на собраниях всех жильцов дома или микрорайона рассматривается программа реконструкции, которая оформляется законодательно от лица владельцев жилья и нанимателей.
|
|
рисунок 3
|
|
В программу включаются все проектные решения, схемы финансирования, сметы затрат по видам работ, определяются сроки их выполнения, устанавливаются размеры квартирной платы после реконструкции с учетом механизмов возврата кредитных ресурсов и корпоративных затрат, при расчетной окупаемости 1012 лет.
В зависимости от пожеланий жильцов могут быть выполнены работы "под ключ" или с учетом пожеланий нанимателей. Так, студенческие общины не предъявляют высоких требований к отделке квартир, но считают необходимым наличие Интернет, кабельного телевидения, локальных вычислительных сетей, а также элементов, входящих в понятие "интеллектуальная квартира" и "интеллектуальное здание".
|
|
рисунок 4
|
|
Полная реконструкция жилого дома без отселения жильцов обычно выполняется бригадой из 25 рабочих за 24 месяца, а санацию одного подъезда 6ти этажного дома по четыре однокомнатных квартиры, площадью 55 м2 каждая на одном этаже (всего в подъезде 24 квартиры) выполняют максимально за 14 рабочих дней. При этом возможно временное переселение семей по их желаниям в этом же доме или в прилегающих. Как правило, программа реконструкции предусматривает целый район компактной застройки и экологическую реконструкцию прилегающих территорий.
При расчете затрат 20% суммы составляет заработная плата из расчета выработки на одного рабочего 75 евро в час. и 160 часов рабочего времени в месяц. Стоимость проектной документации составляет не более 10%. Необходимо отметить, что в Саксонии наметилась тенденция снижения этажности жилых домов и строительство зданий каскадного типа на основе реконструкции пятиэтажек.
Культура производства и состояние строительных площадок при реконструкции зданий, реставрации и новом строительстве отличаются от наших в лучшую сторону. Примеры содержания дворов и фасадов приведены на рис.5,6.
По результатам полученной во время поездки информации представляется целесообразным использовать опыт, накопленный германскими фирмами при организации работ по программе реконструкции пятиэтажек, а также для решения задач, поставленных мэром Москвы Ю.М, Лужковым по капитальному ремонту жилого фонда.
В.Е.Соловьев, генеральный директор ОАО "ИНТУС"
| |
рисунок 5
рисунок 6
|
|
Главная страница
